NAUJA TEISMŲ PRAKTIKA. VIENAŠALIŠKAS NT PIRKIMO-PARDAVIMO SUTARČIŲ NUTRAUKIMAS

15 rugsėjo, 2022 Authors: JONAS PLATELIS, EMILIJA ŽITKAUSKAITĖ

Vykstant pokyčiams nekilnojamojo turto rinkoje ir kylant nekilnojamojo turto kainoms, daugėja atvejų, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjai ar vystytojai nusprendžia vienašališkai nutraukti preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis ir turtą parduoti tretiesiems asmenims nauja, t. y., ženkliai didesne kaina. Tačiau toks finansinės naudos siekis gali kainuoti netgi brangiau nei už mažesnę kainą parduotas nekilnojamasis turtas.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. rugsėjo 12 d. priėmė nutartį, kuria suformavo naują teismų praktiką dėl vienašališko preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo. Svarbu atkreipti dėmesį, jog Lietuvos Aukščiausiojo Teismo pateikti išaiškinimai yra palankūs perkančiajai šaliai, todėl nekilnojamąjį turtą parduodantiems subjektams reikėtų į preliminarių sutarčių nutraukimą žiūrėti itin atsakingai bei atsargiai.

Pirkėjui pareiškus reikalavimą pardavėjui dėl nuostolių atlyginimo, pastarajam pažeidus preliminariąją sutartį ir atsisakius sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad nuostolių atlyginimo suma, apskaičiuota pagal pardavėjo gautą naudą, yra vienas iš galimų restitucinių nuostolių (grąžinančių pažeidėją į pradinę padėtį, iš jo nukentėjusiam asmeniui priteisiant tai, ką pažeidėjas gavo iš neteisėtų veiksmų), patirtų dėl preliminariosios sutarties pažeidimo, apskaičiavimo būdų. Atkreiptinas dėmesys, kad šiuo atveju, Lietuvos Aukščiausias Teismas nurodė, kad pirkėjas turėjo pagrįstą įsitikinimą, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje, kuomet nekilojamasis turtas bus išvystytas ir būtent dėl šios priežasties, preliminariosios sutarties pasirašymo metu, negali būti sudaryta pagrindinė pirkimo‑pardavimo sutartis. Pardavėjo veiksmai, sugriovus tokį pirkėjo įsitikinimą, yra pripažintini nesąžiningais ir taikomas civilinės atsakomybės institutas, kuris, šiuo atveju, atlieka pažeidėjo grąžinimo į pradinę padėtį funkciją.

Taigi, nors ir gali atrodyti, kad siekiant turtą parduoti brangiau pavyks apsiriboti sutartyje nustatytomis netesybomis ar pirkėjo nuostolių, patirtų derybų procese, atlyginimu – vis dėlto toks tikslas yra pripažįstamas nesąžiningu ir gali tekti atlyginti restitucinius nuostolius, prarandant sutarčių kainų skirtumą, kuris turėjo tapti finansine nauda pardavėjui.

Jūsų verslo teisės patarėjai:

Jonas Platelis, advokatų kontoros PRIMUS asocijuotas partneris, advokatas

Emilija Žitkauskaitė, advokatų kontoros PRIMUS jaunesnioji teisininkė

Nuo 2023 m. gruodžio mėn. advokatų kontora PRIMUS Legal Advisors tampa Noewe Legal ir tęsia paslaugų teikimą Baltijos šalių rinkai

Kviečiame susipažinti su mūsų komanda ir paslaugomis naujojoje Noewe Legal e-svetainėje.