DAUGIABUČIŲ NAMŲ ADMINISTRAVIMO FORMOS: KURIĄ PASIRINKTI?
Registrų centro duomenimis, pirmąjį šių metų pusmetį Lietuvoje įregistruota 56 400 nekilnojamo turto (NT) objektų pardavimų sandorių. Tai yra net 15 proc. mažiau lyginant su 2022 metų sausio-birželio mėnesiais, kuomet buvo įregistruota apie 66 500 NT objektų pardavimų. Jau daugiau nei dešimtmetį nekilnojamojo turto vystytojus bei NT investuotojus konsultuojantys advokatų kontoros PRIMUS nekilnojamojo turto ir statybų teisės grupės teisininkai pastebi, kad atėjus vasaros periodui, NT rinkoje matoma sandorių suaktyvėjimo tendencija.
2021 – 2022 metais nekilnojamojo turto vystytojai, padedami PRIMUS teisininkų, Vilniaus bei Klaipėdos miestuose pardavė daugiau nei 270 butų, kurių bendras kvadratinių metrų skaičius viršija 12 500 kv. m., o vertė – daugiau nei 27,4 mln. Nekilnojamo turto ir statybų teisės grupė prisideda ne tik prie projektų vystymo, bet ir padeda klientams pasirinkti tinkamiausią ir optimaliausią daugiabučio namo administravimo formą. Gana dažnai NT vystytojai susiduria su įvairiais su daugiabučio namo administravimu susijusiais klausimais: kaip asmenys, įsigiję turto, galėtų toliau racionaliai bei ekonomiškai spręsti bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimo, įvairiais ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymo klausimais, juos tinkamai suderinant su daugumos savininkų interesais bei poreikiais.
Kalbant apie daugiabučio namo administravimo formas, asmenims palikta plati teisė rinktis iš kelių daugiabučio namo valdymo būdų. Žemiau trumpai juos apžvelgsime.
Jungtinės veiklos sutarties esmė – veikti kartu savarankiškai sprendžiant visus klausimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir organizavimo. Klausimas dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo sprendžiamas šaukiant daugiabučio namo (namų) butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą, kur tokiai valdymo formai turi pritarti dauguma, t.y. 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų kartu išrenkant ir įgaliotinį (įgaliotinius). Išrinktas įgaliotinis turi teisę atstovauti savininkų interesus ir taip pat nuspręsti kaip bus prižiūrimas namas – sudarant paslaugų sutartį su įmone, teikiančia daugiabučių administravimo paslaugas arba priežiūrą patikint patiems gyventojams. Daugiabučio namo jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinė ir visais atvejais registruojama Nekilnojamojo turto registre.
Pasirinkus šį valdymo būdą, visi su daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūra susiję klausimai paliekami administratoriui, t.y. daugiabučius namus administruojančiai įmonei, kuri organizuoja namo priežiūros darbų organizavimą, tvarko buhalterinę apskaitą, organizuoja susirinkimus ir balsavimus, vykdo namo, liftų techninę priežiūrą. Administratorius be išankstinio daugiabučio namo gyventojų sutikimo negali imtis spręsti jokių ne su daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūra susijusių klausimų.
Daugiabučio namo savininkų bendrija prisiima pareigą įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra. Įsteigti bendriją gali daugiabučio namo patalpų savininkų grupė, susidedanti iš 3-5 asmenų, steigiamajame susirinkime išreikšdami pritarimą bendrijos steigimo klausimu patvirtinant bendrijos įstatus. Steigiant bendriją taip pat privaloma išrinkti pirmininką, valdybą, susidedančią iš ne mažiau kaip trijų asmenų bei revizorių. Bendrijos įstatai privalo būti tvirtinami notarine tvarka bei įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Taip pat svarbu pažymėti, kad bendrija privalo turėti buhalterę, kuriai kaip ir bendrijos pirmininkui yra mokamas atlyginimas.
Svarbu paminėti, jog nusprendus steigti bendriją, būtina atkreipti dėmesį į 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojusius daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimus.
Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojusiais daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimais iš esmės siekiama supaprastinti bendrijų steigimą ir sudaryti palankesnes galimybes sklandžiau priimti su bendrijos valdymu susijusius sprendimus. Minėti pakeitimai aktualūs ir jau įsteigtoms bendrijoms, kurios pagal bendrijų įstatymo reikalavimus iki šių metų gruodžio 31 d. privalo pasikeisti įstatus.
Žemiau aptartos esminės įstatymo naujovės.
Nuo bendrijos įregistravimo Juridinių asmenų registre momento automatiškai pasibaigia jungtinės veiklos sutartis (jei tokia buvo sudaryta) arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimai.
Norint įsteigti bendriją, tačiau į susirinkimą nepavykus sukviesti daugiau negu pusės butų ir kitų patalpų savininkų, steigiamasis bendrijos susirinkimas gali būti renkamas ir antrą kartą, tačiau ne anksčiau kaip keturiolika dienų nuo pirmo. Sušaukus antrąjį susirinkimą, įsteigti bendriją pakaks ¼ balsų.
Be to, skirtingai nei anksčiau, bendrijos steigiamajame susirinkime nebūtina dalyvauti fiziškai – numatyta galimybė nuomonę pareikšti raštu iš anksto.
Įtvirtinta išankstinio balsavimo galimybė visuotiniame bendrijos narių susirinkime, sprendžiant klausimus dėl įstatų keitimo, valdymo organo rinkimo/atšaukimo, reorganizacijos, likvidavimo.
Visuotinis narių susirinkimas turės būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 5 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.
Pirmą kartą nepavykus sušaukti visuotinio narių susirinkimo, pakartotiniame susirinkime sprendimams priimti užteks daugiau kaip penktadalio bendrijos narių balsų. Garažų savininkų bendrijų pakartotiniam visuotiniam susirinkimui kvorumo reikalavimas netaikomas.
Svarbu prisiminti, jog renkantis administravimo būdą būtina įvertinti daugiabučio namo gyventojų poreikius ir taip pat prisiminti, jog nepaisant koks administravimo būdas bus pasirinktas, reikalingas kuo aktyvesnis savininkų įsitraukimas, kadangi būtent jie ir yra atsakingi už strateginius ir ilgalaikius sprendimus, susijusius su turtu.
PRIMUS Nekilnojamojo turto ir statybos teisės komanda:
Karolis Diska, vyresnysis teisininkas
Ingrida Mulvinaitė, teisininkė
Kviečiame susipažinti su mūsų komanda ir paslaugomis naujojoje Noewe Legal e-svetainėje.
